Dynamisme du marché immobilier

Cet article analyse l’état du marché immobilier dans les PECO, insistant notamment sur le dynamisme dans le secteur des locations de bureaux.

L’évolution, depuis juin 2002, des marchés de l’immobilier de la région continue d’être marquée par des cycles propres. Ainsi, l’activité de location de bureaux a été plutôt dynamique avec, dans l’ensemble, des taux de vacance qui, à l’inverse de la plupart des grandes capitales de l’Union, se sont réduits. Toutefois, les effets sur les prix n’ont pas été uniformes.

• Par rapport aux autres agglomérations européennes, le coût des locations de bureaux (catégorie A, taxes et charges comprises) sur les « grandes » places de la région a continué à s’ajuster ces deux dernières années. Ainsi, il atteint à Varsovie 41% du niveau moyen de Paris ces deux dernières années (contre 61% il y a deux ans) et 38% à Budapest (31% mi-2002)*, soit approximativement les niveaux de Prague (35%) ou de Lisbonne (36%). En dépit d’une année 2003 commerciale record, les prix du marché praguois ont connu une relative stabilité : pour la première fois, plus de 200.000 m2 ont été loués (240.000 m2, 11% de rénégociations de contrats) pour 156.000 m2 de nouveaux locaux mis sur le marché ; 80% des transactions ont concerné, selon les professionnels, des immeubles de catégorie A et près de 90% hors du centre de Prague ; le taux de vacance devrait continuer de décroître légèrement (11,7% pour la catégorie A fin 2003), et les prix rester stables. Le marché de Varsovie paraît sortir de sa période d’ajustement après la surchauffe des années 1996-2000 : l’offre nouvelle s’est élevée à 154.000 m2 en 2003, le taux d’inoccupation a baissé ainsi que les prix. Le preneur restera néanmoins cette année encore, et la suivante probablement, en position de force. A Budapest, taux de vacance (21% pour la catégorie A) et loyers ont convergé vers la « moyenne » européenne, dans un marché où le gouvernement hongrois a représenté 12% de la demande totale.
• Les marchés des pays baltes**, du sud-est européen et de Slovaquie sont nettement moins mûrs et se caractérisent par un déficit de l’offre de bureaux aux standards ouest-européens. Les bâtiments neufs de catégorie A trouvent en général immédiatement preneurs. Mais les prix ne montent pas pour autant. A Sofia par exemple, ils baissent depuis 4 ans, au fur et à mesure que le stock augmente, et se situent actuellement autour de 12 USD/m2/mois, prix qui pourrait d’ailleurs constituer un plancher. De façon similaire, à Bucarest, on n’observe pas de hausse de prix malgré la demande et des taux de vacance favorables aux bailleurs (6%) : les entreprises « refusent » de payer plus de 16 USD/m2/mois en moyenne, anticipant également le doublement annoncé du stock d’ici deux ans.

Sur le marché des locaux industriels, la demande continue de se porter sur des localisations proches des pôles de consommation ou des grands axes (auto) routiers.

• En R. tchèque, un peu plus de 60% des transactions ont concerné des locaux à Prague ou ses environs, 35% le long de l’autoroute D1 qui relie la capitale à Brno, le solde se répartissant entre Plzen au sud-ouest et Ostrava.
• En Pologne et hormis la région de Varsovie (80% de la demande), Gdansk, Poznan, Wroclaw et les intersections des grande routes Nord-Sud (A1/A2 au nord de Lodz et A1/A4 à l’est de Katowice) du pays sont les plus recherchées.
• En Slovaquie, l’offre de bâtiments industriels de catégorie A est assez rare, hormis à proximité de l’usine Volkswagen et bientôt de celle de PSA à Trnava ; le prix moyen (hors charges et taxes) varie de 4 à 6 €/m2/mois.
• Le stock autour de Budapest représente un peu moins de 500.000 m2 et coûte en moyenne 4,5 €/m2/mois (hors charges et taxes), les tarifs étant un peu plus élevés à proximité du périphérique ; le marché est assez actif, les professionnels prévoyant, en 2004, une augmentation de l’offre de l’ordre de 200.000 m2, qui devrait être en grande partie absorbée.

* en monnaie locale, la variation du prix est moindre, le dollar s’étant déprécié de 20% environ par rapport au forint au cours de cette période.

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