Le secteur du logement abordable menacé par les rachats de grands investisseurs

En raison d’un cadre réglementaire européen favorable, les experts mettent en garde contre le fait que les propriétaires institutionnels, tels que les sociétés de capital-investissement et les fonds de pension, achètent de plus en plus de maisons dans les villes européennes, suscitant des craintes d’augmentation des loyers et d’accès inéquitable au logement.

Le marché européen du logement est devenu de plus en plus attractif pour les grands investisseurs, comme Blackstone, BlackRock et Patrizia, selon une étude récente commandée par le groupe politique des Verts/ALE.

De plus en plus d’investisseurs institutionnels entrent sur le marché du logement urbain, à la recherche d’« actifs sûrs », a déclaré à EURACTIV Sebastian Kohl, l’un des auteurs de l’étude et chercheur à l’Institut Max Planck pour l’étude des sociétés.

En 2020, le volume des achats des groupes institutionnels en Europe a atteint 64 milliards d’euros, alors que le stock global d’actifs immobiliers détenus par les grands investisseurs est estimé à 150 milliards d’euros.

L’une des conséquences de l’empreinte croissante des propriétaires institutionnels est que « le logement est devenu une classe d’actifs.»

« Il est passé d’un lieu où les gens vivent et ont une valeur d’usage à un lieu où vous pouvez fondamentalement gagner de l’argent avec », a déclaré Kohl.

Ce phénomène a un impact considérable sur les villes européennes et leurs habitants, selon les experts.

« Vous êtes dans une situation où la finance détermine essentiellement votre politique de logement ou la finance détermine la composition de votre ville », a déclaré Sorcha Edwards, secrétaire générale de Housing Europe.

Selon elle, lorsque les biens immobiliers deviennent un investissement, ils sont souvent laissées vacantes ou sont loués à court terme, ce qui provoque un « effet d’évidement » dans les centres-villes et pousse les personnes à faibles revenus à s’éloigner du centre-ville.

« Les personnes à salaire moyen – enseignants, infirmières, n’importe lequel d’entre nous — seront poussées plus loin, et devront donc faire la navette », a-t-elle déclaré.

Selon Mme Edwards, les grands investisseurs ont également un impact négatif sur l’accessibilité au logement.

Les prix des maisons et les loyers en Europe ont augmenté au cours de la dernière décennie. Selon Eurostat, depuis 2010, les loyers ont augmenté de 16 % et les prix des maisons de 38,7 % dans l’ensemble du bloc.

Lorsque le logement devient un véhicule d’investissement pour les grands acteurs, l’accessibilité financière a tendance à diminuer, selon une recherche menée en 2020 par la Commission européenne sur sept villes d’Europe.

Cependant, le groupe d’investissement Blackstone, qui détenait 117 000 unités résidentielles à travers le continent en 2020, dément un tel lien.

« Blackstone possède une fraction minuscule des dizaines de millions de propriétés locatives en Europe », a déclaré un porte-parole, ajoutant que le groupe est « un petit acteur » qui n’a « aucune capacité à avoir un impact sur les tendances plus larges des loyers. »

Daniela Gabor, professeur de macro-finance à l’Université de l’Ouest de l’Angleterre et co-auteur de l’étude des Verts/ALE, a confirmé cela. « En effet, les propriétaires institutionnels ont une petite empreinte jusqu’à présent », a-t-elle déclaré.

Cependant, selon elle, ils sont appelés à croître et elle a mis en garde contre « la manière dont ils peuvent exercer une influence politique. »

« Il y a quelque chose de fondamentalement différent entre vous et moi, qui achetons deux ou trois appartements dans les villes où nous vivons et les louons, et Blackstone ou BlackRock, ou un fonds de pension néerlandais, avec des milliards et des milliards de fonds prêts à aller sur le marché du logement. »

L’année dernière, Blackstone « s’est opposé aux projets d’un objectif de 30 % de logements sociaux dans les portefeuilles institutionnels » en Espagne, où le groupe est le plus grand propriétaire possédant plus de 40 000 logements, rapporte l’étude.

Selon Mme Gabor, la disparité des ressources entre les particuliers et ces investisseurs compromet également « l’équité de l’accès » au logement, notamment pour la jeune génération.

« Ce qui finit par se passer, c’est que nous resterons éternellement Generation Rent, et qu’au lieu de louer à de petits propriétaires, nous finirons par louer à Patrizia ou à un grand fonds d’investissement privé qui possède notre immeuble au nom de notre fonds de pension. »

Selon l’étude, la réglementation financière de l’UE a jusqu’à présent permis aux investisseurs institutionnels d’accroître plus facilement leur empreinte sur le marché européen du logement.

« Au lieu de s’attaquer à ce problème, les règles de l’UE facilitent en fait cette tendance », a déclaré Kim van Sparrentak, l’un des eurodéputés qui a commandé l’étude, appelant à « des réglementations strictes pour contrer les grands investisseurs qui s’emparent de notre parc immobilier ».

La Commission européenne n’a pas répondu à la question d’EURACTIV qui voulait savoir si la réglementation financière de l’UE avait facilité l’achat de maisons pour les grands investisseurs, mais a confirmé l’augmentation des propriétaires institutionnels au cours de la dernière décennie.

« Des travaux supplémentaires sont nécessaires pour comprendre son impact, étant donné qu’il existe des différences importantes entre les États membres et les régions », a déclaré un porte-parole de la Commission.

Entre-temps, les experts appellent à plus de transparence lorsqu’il s’agit de transactions impliquant des investisseurs institutionnels.

Pour leur étude, les chercheurs ont dû utiliser une base de données privée pour accéder aux données, mais ils ont constaté que cela était insuffisant car toutes les transactions ne sont pas déclarées.

« Il est peut-être révélateur que nous devions dépenser un montant à cinq chiffres pour acheter une base de données privée, afin de savoir qui possède les villes européennes », a déclaré M. Kohl.